![\"\"](\"https:\/\/www.transactionsetcie.com\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/e9c9dc17-0ede-4ccc-adec-45f507fe7d9d_un-an-confinement.jpeg\")
\nAlors que les march\u00e9s immobiliers battaient des records en 2019 – aussi bien en volume qu\u2019en valeur – sous la pression d\u2019une demande locative hyper dynamique, la pand\u00e9mie de Covid-19 est venue freiner aux transactions.<\/p>\n
C\u2019est tout un pan de l\u2019\u00e9conomie qui s\u2019est brutalement gripp\u00e9. Devant l\u2019incertitude, investisseurs et locataires ont remis leurs d\u00e9cisions \u00e0 plus tard. Le secteur du b\u00e2timent s\u2019est lui retrouv\u00e9 \u00e0 l\u2019arr\u00eat complet durant tout le premier confinement et d\u00e9grad\u00e9 tout au long de l\u2019ann\u00e9e. Les banquiers, eux aussi, ont vu leur activit\u00e9 perturb\u00e9e au point de durcir radicalement leurs conditions d\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit. L\u2019ann\u00e9e immobili\u00e8re 2020 fut, dans son ensemble, \u00e0 marquer d\u2019une pierre noire.<\/p>\n
Que faut-il retenir du comportement des investisseurs en ces circonstances\u00a0? Peut-on se montrer plus optimiste en ce d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e\u00a0? Et quelles seront les tendances du march\u00e9 en 2021\u00a0? C\u2019est \u00e0 ces interrogations que nous avons voulu r\u00e9pondre.<\/p>\n
Les chiffres sont sans appel. On a en effet observ\u00e9 une baisse d\u2019environ 35 % du volume des investissement immobiliers en France en 2020. Pourtant, ceux-ci ont tout de m\u00eame repr\u00e9sent\u00e9 28 milliards d\u2019euros, un chiffre sup\u00e9rieur de 5 % \u00e0 la moyenne de la derni\u00e8re d\u00e9cennie. Malgr\u00e9 l\u2019\u00e9pid\u00e9mie, la pierre a donc continu\u00e9 de jouer son r\u00f4le de valeur refuge.<\/p>\n
En regardant plus en d\u00e9tail les performances des diff\u00e9rentes familles d\u2019actifs, on note la baisse tr\u00e8s significative (- 45 %) des transactions locatives de bureaux en France . Le ph\u00e9nom\u00e8ne entra\u00eene par cons\u00e9quent une hausse de l\u2019offre de bureaux disponibles, (+ 30 %) et une amorce de baisse des loyers (comprise entre 5% et 10%, mesures d\u2019accompagnement comprises).
\nOn observe \u00e9galement une perte de valeur de 5 \u00e0 10% sur les commerces (centre commerciaux compris) et une tr\u00e8s forte baisse, autour de 85%, des volumes d\u2019investissement en h\u00f4tellerie. Un chiffre qui tristement ne surprend pas.<\/p>\n
Le r\u00e9sidentiel \u00ab\u00a0en bloc\u00a0\u00bb a en revanche connu un volume d\u2019investissement 2,5 fois sup\u00e9rieur \u00e0 celui de 2019. Une tendance qui s\u2019explique par la politique de soutien \u00e0 la fili\u00e8re d\u00e9cid\u00e9e par le gouvernement, mais aussi par un retour plus marqu\u00e9 des grands investisseurs institutionnels. Le prix des b\u00e2timents logistiques (halles, hangars, entrep\u00f4ts\u2026) a lui augment\u00e9 d\u2019environ 5%, dans un volume stable qui aurait pu \u00eatre bien sup\u00e9rieur si le march\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 plus offreur.<\/p>\n
Cette crise, aussi in\u00e9dite soit elle, produit donc les m\u00eames effets que les pr\u00e9c\u00e9dentes en renfor\u00e7ant l\u2019aversion au risque des investisseurs. Ils ont privil\u00e9gi\u00e9 les actifs les plus s\u00fbrs, un ph\u00e9nom\u00e8ne d\u00e9sormais bien connu dans les p\u00e9riodes de ralentissement sous le nom de \u00ab\u00a0flight to quality\u00a0\u00bb, la qualit\u00e9 comme refuge\u2026<\/p>\n
Mais cette qualit\u00e9 se paie. Et le taux de rendement \u00e9tant inversement proportionnel \u00e0 la valeur de l\u2019investissement, il n\u2019est pas \u00e9tonnant de constater une compression de ces derniers sur les actifs dits \u00ab\u00a0prime\u00a0\u00bb (les mieux localis\u00e9s, avec les plus belles prestations) pour les transactions post confinements.<\/p>\n
Le meilleur exemple de ce mouvement est fourni par les immeubles neufs de bureaux mono-locataire, dot\u00e9s des derni\u00e8res certifications environnementales et situ\u00e9s dans le quartier central des affaires \u00e0 Paris. Leur prix au m\u00e8tre carr\u00e9 a augment\u00e9 d\u2019environ 5 % \u00e0 plus de 30\u00a0000 \u20ac. Leurs rendements nets (de 2,70% \u00e0 2,75%) sont eux inf\u00e9rieurs de 0,2 % au niveau de 2019.<\/p>\n
Dans le m\u00eame ordre d\u2019id\u00e9e, les derni\u00e8res transactions de grandes surfaces alimentaires qui ont largement d\u00e9montr\u00e9 leur r\u00e9silience pendant cette p\u00e9riode, ont battu des records. Les meilleurs emplacements en centre-ville \u00e0 Paris – comme en banlieue et en province se traitent dor\u00e9navant \u00e0 des rendements inf\u00e9rieurs \u00e0 4%, tout comme les actifs logistiques \u00ab\u00a0Prime\u00a0\u00bb (entrep\u00f4ts neufs, grade A, lab\u00e9lis\u00e9s).<\/p>\n
\u00c0 l\u2019autre bout du spectre en termes de risque immobilier, on trouve les actifs dit \u00ab\u00a0value added\u00a0\u00bb. Ce sont ceux sur lesquels il est possible de cr\u00e9er de la valeur en injectant des travaux souvent cons\u00e9quents, en repositionnant les actifs selon leur usage (ex bureaux vers logement), en explorant les possibilit\u00e9s de cr\u00e9ation de surface en am\u00e9liorant les revenus locatifs, etc \u2026. Ceux-l\u00e0 sont plus que jamais d\u00e9laiss\u00e9s par la plupart des grands investisseurs institutionnels et plus difficiles \u00e0 financer pour les professionnels. Les incertitudes sur la demande future, la dur\u00e9e de portage des op\u00e9rations difficile \u00e0 estimer au regard des possibles interruptions de chantiers, et les changements de politique d\u2019urbanisme dans plusieurs grandes m\u00e9tropoles sont autant de risques qui ont amen\u00e9 les banques \u00e0 durcir sensiblement les conditions d\u2019acc\u00e8s au financement d\u2019actifs \u00ab\u00a0Value Added\u00a0\u00bb. La cons\u00e9quence conjoncturelle de cette situation, c\u2019est aussi que le risque est mieux r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 pour ceux qui peuvent le prendre \u2026 Et nous avons la conviction de vivre l\u00e0 une p\u00e9riode assez exceptionnelle.<\/p>\n
L\u2019h\u00f4tellerie est \u00e9galement un secteur potentiellement favorable \u00e0 la cr\u00e9ation de valeur. Sa situation critique, notamment \u00e0 Paris, fait na\u00eetre de belles opportunit\u00e9s patrimoniales car certains biens de grande qualit\u00e9 arrivent sur le march\u00e9. Nous en avons \u00e9t\u00e9 les t\u00e9moins chez Transactions & Compagnie en accompagnant au printemps dernier un client historique qui a ainsi mis la main sur un immeuble iconique proche de l\u2019\u00c9toile.<\/p>\n
Dans cette p\u00e9riode instable et particuli\u00e8rement \u00e9prouvante pour les op\u00e9rateurs \u00e9conomiques, nous exer\u00e7ons, en tant que conseil privil\u00e9gi\u00e9 de nos clients propri\u00e9taires et investisseurs immobiliers, une vigilance accrue et permanente.
\nNous surveillons de pr\u00e8s l\u2019\u00e9volution de l\u2019offre et de la demande sur chaque classe d\u2019actifs, enqu\u00eatons sur leurs conditions de financement, l\u2019\u00e9volution des nouveaux usages en mati\u00e8re de travail, de logement et de consommation, l\u2019environnement juridique et fiscal des op\u00e9rations \u2026
\nSurtout nous regardons tous les march\u00e9s, sans pr\u00e9jug\u00e9s, avec une d\u00e9marche plus que jamais s\u00e9lective et document\u00e9e afin d\u2019identifier, \u00e0 l\u2019investissement comme \u00e0 l\u2019arbitrage, les meilleures opportunit\u00e9s.<\/p>\n
L\u2019arriv\u00e9e des vaccins devrait permettre de retrouver une vie normale, nous l\u2019esp\u00e9rons le plus rapidement possible. Mais quel que soit le d\u00e9lai, nous sommes arm\u00e9s pour accompagner nos clients \u00e0 prendre les d\u00e9cisions immobili\u00e8res optimales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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