Tendance et perspective des marchés immobiliers : investir en 2021, risque ou opportunité ?

Alors que les marchés immobiliers battaient des records en 2019 – aussi bien en volume qu’en valeur – sous la pression d’une demande locative hyper dynamique, la pandémie de Covid-19 est venue freiner aux transactions.

C’est tout un pan de l’économie qui s’est brutalement grippé. Devant l’incertitude, investisseurs et locataires ont remis leurs décisions à plus tard. Le secteur du bâtiment s’est lui retrouvé à l’arrêt complet durant tout le premier confinement et dégradé tout au long de l’année. Les banquiers, eux aussi, ont vu leur activité perturbée au point de durcir radicalement leurs conditions d’accès au crédit. L’année immobilière 2020 fut, dans son ensemble, à marquer d’une pierre noire.

Que faut-il retenir du comportement des investisseurs en ces circonstances ? Peut-on se montrer plus optimiste en ce début d’année ? Et quelles seront les tendances du marché en 2021 ? C’est à ces interrogations que nous avons voulu répondre.

Aversion au risque et recherche de biens de qualité

Les chiffres sont sans appel. On a en effet observé une baisse d’environ 35 % du volume des investissement immobiliers en France en 2020. Pourtant, ceux-ci ont tout de même représenté 28 milliards d’euros, un chiffre supérieur de 5 % à la moyenne de la dernière décennie. Malgré l’épidémie, la pierre a donc continué de jouer son rôle de valeur refuge.

En regardant plus en détail les performances des différentes familles d’actifs, on note la baisse très significative (- 45 %) des transactions locatives de bureaux en France . Le phénomène entraîne par conséquent une hausse de l’offre de bureaux disponibles, (+ 30 %) et une amorce de baisse des loyers (comprise entre 5% et 10%, mesures d’accompagnement comprises).
On observe également une perte de valeur de 5 à 10% sur les commerces (centre commerciaux compris) et une très forte baisse, autour de 85%, des volumes d’investissement en hôtellerie. Un chiffre qui tristement ne surprend pas.

Le résidentiel « en bloc » a en revanche connu un volume d’investissement 2,5 fois supérieur à celui de 2019. Une tendance qui s’explique par la politique de soutien à la filière décidée par le gouvernement, mais aussi par un retour plus marqué des grands investisseurs institutionnels. Le prix des bâtiments logistiques (halles, hangars, entrepôts…) a lui augmenté d’environ 5%, dans un volume stable qui aurait pu être bien supérieur si le marché avait été plus offreur.

Cette crise, aussi inédite soit elle, produit donc les mêmes effets que les précédentes en renforçant l’aversion au risque des investisseurs. Ils ont privilégié les actifs les plus sûrs, un phénomène désormais bien connu dans les périodes de ralentissement sous le nom de « flight to quality », la qualité comme refuge…

Des rendements en recul pour les actifs les plus prisés

Mais cette qualité se paie. Et le taux de rendement étant inversement proportionnel à la valeur de l’investissement, il n’est pas étonnant de constater une compression de ces derniers sur les actifs dits « prime » (les mieux localisés, avec les plus belles prestations) pour les transactions post confinements.

Le meilleur exemple de ce mouvement est fourni par les immeubles neufs de bureaux mono-locataire, dotés des dernières certifications environnementales et situés dans le quartier central des affaires à Paris. Leur prix au mètre carré a augmenté d’environ 5 % à plus de 30 000 €. Leurs rendements nets (de 2,70% à 2,75%) sont eux inférieurs de 0,2 % au niveau de 2019.

Dans le même ordre d’idée, les dernières transactions de grandes surfaces alimentaires qui ont largement démontré leur résilience pendant cette période, ont battu des records. Les meilleurs emplacements en centre-ville à Paris – comme en banlieue et en province se traitent dorénavant à des rendements inférieurs à 4%, tout comme les actifs logistiques « Prime » (entrepôts neufs, grade A, labélisés).

La création de valeur, risquée mais mieux rémunérée

À l’autre bout du spectre en termes de risque immobilier, on trouve les actifs dit « value added ». Ce sont ceux sur lesquels il est possible de créer de la valeur en injectant des travaux souvent conséquents, en repositionnant les actifs selon leur usage (ex bureaux vers logement), en explorant les possibilités de création de surface en améliorant les revenus locatifs, etc …. Ceux-là sont plus que jamais délaissés par la plupart des grands investisseurs institutionnels et plus difficiles à financer pour les professionnels. Les incertitudes sur la demande future, la durée de portage des opérations difficile à estimer au regard des possibles interruptions de chantiers, et les changements de politique d’urbanisme dans plusieurs grandes métropoles sont autant de risques qui ont amené les banques à durcir sensiblement les conditions d’accès au financement d’actifs « Value Added ». La conséquence conjoncturelle de cette situation, c’est aussi que le risque est mieux rémunéré pour ceux qui peuvent le prendre … Et nous avons la conviction de vivre là une période assez exceptionnelle.

L’hôtellerie est également un secteur potentiellement favorable à la création de valeur. Sa situation critique, notamment à Paris, fait naître de belles opportunités patrimoniales car certains biens de grande qualité arrivent sur le marché. Nous en avons été les témoins chez Transactions & Compagnie en accompagnant au printemps dernier un client historique qui a ainsi mis la main sur un immeuble iconique proche de l’Étoile.

Vigilance accrue et stratégie opportuniste

Dans cette période instable et particulièrement éprouvante pour les opérateurs économiques, nous exerçons, en tant que conseil privilégié de nos clients propriétaires et investisseurs immobiliers, une vigilance accrue et permanente.
Nous surveillons de près l’évolution de l’offre et de la demande sur chaque classe d’actifs, enquêtons sur leurs conditions de financement, l’évolution des nouveaux usages en matière de travail, de logement et de consommation, l’environnement juridique et fiscal des opérations …
Surtout nous regardons tous les marchés, sans préjugés, avec une démarche plus que jamais sélective et documentée afin d’identifier, à l’investissement comme à l’arbitrage, les meilleures opportunités.

L’arrivée des vaccins devrait permettre de retrouver une vie normale, nous l’espérons le plus rapidement possible. Mais quel que soit le délai, nous sommes armés pour accompagner nos clients à prendre les décisions immobilières optimales.